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目前有一个趋势，新上的住宅项目大多都是所谓四代住宅，不管是造型上，还是对于空间尺度的延伸，都做出了常规住宅中做不到的效果。但根据我的观察， 后续的入住或存在不少槽点，大家一定要想清楚。
四代非新产品
虽然南京现在几乎所有的新上住宅项目都号称自己是第四代住宅，但实际上这类带露台的产品并不是首次出现在南京，之前早就已经有了。
举三个很直观的例子：
桥北的弘阳旭日华庭金棕榈北区；
南站的万科系列；
江浦的明发新城中心公寓；
说实话虽然设计肯定不如现在的四代房，但露台本质上并没什么区别。而我们可以从这三张照片里发现令人深思的问题。
加建与外立面
旭日华庭和明发新城中心南区大部分住户都把露台给加了个顶封闭了起来，美观度肯定是有所下降的。而且每家封闭的造型也是有区别的，这种视觉上的不统一实际上对小区档次是有所拉低的。
即使是万科，这种将没有顶的露台封闭起来的做法依然存在，其实数量也不少。
所以怎么说呢，说是露台，但后期一定会有业主想方设法把露台变成阳光房。到时候就是业主和物业之间的博弈，万一物业的原则性不够，不够强硬，有一家成功，后面就会有无数的业主争相效仿。
所以对于大部分非高端住宅类型的普通四代房，小区交付5年后的样貌场景大概率会和最初的样貌有很大区别。
当然从业主角度考虑，也确实能够理解，一方面露台不安全，尤其家里有小朋友的，露台是非常大的隐患，封闭起来的确有现实意义。另外一方面，我们习惯包进去的才是家庭空间的一部分，外面的露台再大，也不是室内，可用性较低。
采光与管理
然后就是采光，从上面几张照片中，我们其实可以很明显的感受到露台对于下层阳光的遮挡是相当严重的。尤其是中午，太阳角度非常高的情况下，上层露台对于下层来说就是巨大的屋檐。下层窗户几乎完全被阴影覆盖，从室内看，露台几乎遮挡了一半的天空，这是相当糟糕的采光体验。即使不考虑采光，向上视野的损失也是很夸张的。
我认为第四代住宅并不适合所有家庭，更不适合所有开发商。很多开发商物业就连最常见的封闭阳台都处理不好，又有多少能力能处理好更加复杂的露台？
就好像很多小区刚开始水景非常好，但没几年后就彻底干涸，或者沦为臭水沟。设计是一方面，长期保持和维护下去才是真功力。而四代住宅太考验后期的物业的管理水平。除了个别高端楼盘，对于大部分普通四代房的后期的物业我表示很担忧。
说实话还是之前那种，开发商把阳台全部给大家包起来的这种类型会比较省心，外立面从一开始就做到了统一，后期也没有变化的可能性，更不存在物业和业主之间在封闭露台上存在的博弈和扯皮，也大大避免了邻里之间爆发矛盾的可能性。所以大家在面对四代住宅的时候，需要做好充分的心理准备和足够多的考虑，切不可一时脑热。
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